1단계 – 증여 및 증여계약서 정의
– 증여등기절차까지 가기 위한 첫 시작, 정확하게 작성해야 합니다.
증여와 증여계약서란
증여란 증여인(주는 사람)가 수증인(받는 사람)에게 부동산을 무상으로 이전할 때 근거자료와 증여등기를 할 때 필요한 증여계약서 입니다.
민법 제554조 “증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다”란 조항에 따라 서면에 의하여 하여야 하고 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있습니다.
또한, 민법 제556조에 따라 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있는 때, 부양의무 있는 경우에 이를 이행하지 아니할 때에도 해지를 할 수가 있는데 이는 해제 원인 있음을 안 날로부터 6개월 이내야 하여야 합니다.
증여의 대표적인 4가지 종류
일반증여, 정기증여, 사인증여, 부담부증여가 있습니다.
- 일반증여 – 조건 없이 재산(부동산)을 무상으로 주는 가장 일반적인 방식입니다.
유의사항 – 서면 작성이 필수며, 분할로 증여해도 10년 합산 기준으로 공제 한도가 적용됩니다. - 정기증여 – 말 그대로 정기적으로 재산을 주는 증여입니다.(매년 일정 금액으로 정기적인 급여를 목적으로 합니다.)
유의사항 – 분할증여로 보이지 않도록 계약서 명확히 작성하여 검인까지 꼭 받아두셔야 합니다. - 사인증여 – 증여자의 사망으로 효력이 발생되는 증여입니다. (민법 제562조)
유의사항 – 상속개시 전 10년 내 증여는 상속인에게 가산이 되며, 추후 세금 분쟁을 방지하기 위해 유언장과 연계하여 사전 서류 준비를 잘하셔야 합니다. 상속세 절세를 위해 미리 사인증여로 하실 경우엔 사망일 보다 10년 전에 증여 해야만 혜택을 받을수 있고 비상속인에게 증여가 된다면 5년 이내에 증여한 것만 가산됩니다. - 부담부증여 – 증여에 대출이나 다른 조건이 붙은 증여입니다. (민법 제561조) 증여 부동산 금액에 부담액을 뺀 금액이 증여세 과세대상이고 부담액 부분은 양도로 간주합니다.(소득세법 적용)
유의사항 – 현재 부담액을 정확하게 산출하여 계산을 해야 합니다. 세무사에게 먼저 상의하는 것을 추천합니다.
2단계 – 증여 공제한도 확인하기
- 배우자로 부터 증여받은 경우 : 6억원
- 직계존속(부모님 등) : 5천만원
- 직계비속(자녀 등) : 성인 5천만원, 미성년자 2천만원
- 기타 4촌 이내의 혈족, 3촌 이내의 인척 : 1천만원
모두 10년 누적 적용이 됩니다.
증여세 세율 및 산출세액 계산법(상속세 및 증여세법 제26조)
유의사항 – 증여 일로부터 3개월 이내에 꼭 신고 및 납부하셔야 합니다.
3단계 – 증여계약서 작성법 및 양식
- 아래 양식에 맞춰서 주소, 전용면적, 대지면적, 거래 지분(예: 전부 증여면 100%, 반만 증여시 50%등 구체적으로 명시, 2분의 1 이렇게도 가능) 면적 및 대지지분은 등기부등본과 정확히 맞춰야 합니다.
- 간혹 매매 계약서가 잘못된 경우도 있으니 꼭 공문서를 보고 작성하시는 걸 추천드립니다.
증여인 수증인 인적사항 주민번호 모두 포함하여 작성 하시고
서명(이름 그대로 정자로 적기) 또는 날인 하시면 됩니다.
(꼭 인감도장 아니라도 상관없습니다. 주소는 지번 주소가 아닌 도로명 주소로 작성합니다.)
4단계 – 구청 방문하여 검인 받기
- 증여계약서까지 다 작성 하시고 날인 또는 서명까지 하셨다면 이제 부동산 소재지 관할 구청으로 가셔서 검인이란 걸 받아야 합니다.
- 대리인이 가도 되니 당사자분들이 가실 수 없을 경우엔 아래 위임장을 작성 후 가시면 됩니다.
- 가실 때엔 위임인 신분증 사본도 첨부하셔서 가셔야 합니다.
- 날인이나 서명은 증여 계약서에 날인 또는 서명된 것과 동일하게 가셔야 합니다.
- 검인 비용은 무료입니다. 간혹 블로그 글이나 기타 정보에 지자체에 수수료가 발생할 수 있다고 하는데 그건 사실과 다릅니다.
5단계 – 증여취득세 신고 및 납부하기
증여세 공제에 해당되는 한도 내에서 증여하셨다고 취득세 간과하는 부분이 있습니다.
증여세와 취득세는 별개의 것으로 증여 일로부터 60일 이내에 꼭 증여 취득세를 신고 및 납부하셔야 합니다.
부동산 실거래 검인 창구에 가셔서 증여 계약서 검인을 받으셨으면 복사를 1장 하셔서 취득세 신고서와 함께 복사한 증여 계약서를 첨부하여 취득세 창구에 가셔서 아래의 신고서 작성하시고 취득세 신고를 해야 합니다.
대리인분이 가실 경우엔 위임장도 첨부합니다.
원본은 부동산등기를 위해서 꼭 보관하셔야 합니다.
증여계약서 작성하고 취득세 신고 및 납부까지 하셨다면 이제 50% 하신 겁니다.
다음 글에서는 오늘 발급받은 취득세 납부한 고지서를 가지고 국민주택채권 매입하는 방법과 마지막 과정인 셀프로 부동산 증여등기 하는 법에 대해서 자세히 알려드리겠습니다.
면책 조항
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“부동산 증여계약서 셀프 작성 하는법(검인, 취득세신고 포함)”에 대한 1개의 생각