채권양도통지서란?
채권양도통지서는 임차인이 제3자에게 보증금반환채권을 양도했음을 임대인에게 알리는 법적 문서입니다.
대부분 임차보증금을 담보로 은행에서 대출을 받았을 경우에 집을 가진 임대인에게 발송 되는 경우가 많습니다.
민법 제450조에 따르면 지명채권의 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자가 기타 제3자에게 대항하지 못한다라고 규정하고 있어, 이 통지서는 채권양도의 대항요건을 갖추는 중요한 법적 효력을 가집니다.
집주인이 반드시 알아야 할 사항
- 통지서 수령후 보증금 지급 대상 변경
채권양도통지서를 받는 순간부터(선택할 수가 없음) 임대인은 더 이상 기존 임차인에게 보증금을 반환해서는 안 됩니다.
판례에 따르면 임대차보증금반환채권의 양도통지 후 임대자계약의 갱신이나 임대차기간 연장에 관한 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다라고 명시되어 있습니다.
(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결) - 양수금 소송의 위험성
가장 주의해야 할 점은 채권양도통지를 받았는데도 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 경우입니다.
주로 나이드신 건물주나 채권양도통지서의 효력을 간과하거나 임차인과 친하다는 이유로 임차인이 갚겠다라는 말을 더 믿고 보증금을 줘버리는 경우가 허다합니다.
이렇게 하게 되면 채권양도통지를 한 양수인으로 부터 양수금소송을 당하여 양도된 금액을 이중으로 반환해야 하는 경우가 발생합니다.
저의 경우에도 이 점을 간과하여 양수금 소송을 한 경우도 있습니다.
채권양도통지서 수령 시 단계별 대응방법
- 통지서의 유효성 검증
확적일자가 있는 증서인지 확인을 하고 양도인과 양수인에게 한번더 유선상 확인이나 녹취를 하여 채권양도 사실을 재확인 하는것이 좋습니다. 채권양도통지서를 수령한 즉시부터 효력이 발생되기에 꼭 검증 하셔야 합니다. - 법적 조치 검토
채권양도가 제한되는 경우에는 통상의 채권 양도와 달리 양도인의 채무자에 대한 통지만으로는 채무자에 대한 대항력이 생기지 않으며 반드시 채무자의 동의를 얻어야 대항력이 생기기에 확정일자 있는 채권양도양수계약서를 근거로 보낸 것인지 확인 할 필요는 있습니다. - 1,2가 모두 맞다면 이후론 임차인에게 절대로 보증금을 내어 주어서는 안되며 채권양도통지한 양수인이게 반환하셔야 합니다.
임대차 종료시 주의사항
보증금 정산 과정에서의 유의점
임차건물의 양수인이 계약기간이 만료후 보증금을 내어줄 때에는 연체차임이나 관리비등이 우선적으로 공제되기에 이를 모두 계산하여 양수인에게도 알리고 공제한 금액만 주면 됩니다.
기타 판례 – 대법원 1997. 6. 27. 선고 95다 40977, 40984 판결
- 채권의 양수인이 양도인의 사자 또는 대리인으로서 한 양도통지의 효력
- 갑과 채권자 A 사이의 채권양도의 확정일자 있는 통지가 채무자인 을에게 도달한 후 A의 채권자 병의 양도채권에 대한 채권압류 및 전부명령이 을에게 송달되어 확정된 경우, 병의 채권자취소권 행사 여부에 있어서 병의 경우는 무효인 사항.
결론
채권양도통지서는 단순한 안내문이 아닌 강력한 법적인 효력을 가진 문서입니다.
집주신은 이 통지서를 받는 즉서 보증금 지급 대상이 변경되었음을 인지하고, 기존 임차인이 아닌 채권양수인에게 보증금을 지급해야 합니다.
만약, 이를 간과하여 기존 임차인에게 보증금을 지급했다가 양수금 소송을 당하여 이중으로 금전적 손해가 발생하는 일이 없도록 각별한 주의가 필요합니다.
복잡한 상황에서는 반드시 법률 전문가의 도움을 받아 적절한 대응방안을 수립하시면 됩니다.
추가적인 참고글 : 채권양도통지서 작성법, 발송법, 대항력확보 가이드