집주인이 되면 차곡차곡 월세가 들어올 같았지만 현실은…
이런 경우 필요한 법적 절차가 바로 건물인도소송이라고 하는데요 이번엔 직접 건물인도(정확한 법률 용어는 건물인도청구의 소입니다. 주로 건물명도로 통용이 되었습니다.)를 직접 진행할 수 있는 방법에 대해 경험을 나눠보겠습니다.
1. 건물인도 전 확인해야 할 사항
- 임대차 계약서 해지조항 확인 : 계약 해지 조항이 있는지(예 : 2~3개월 연체 시 해지 가능등 특약사항 확인)
- 보증금 얼마나 남았는지와 월세 밀린 상황 점검: 보증금은 밀린 월세뿐 아니라 명도소송 및 강제집행 비용을 제외해야 합니다.
그래야 임대인에게 손해가 없으나 만약 그 모든 비용을 합산했을때 보증금을 초과했다면 그전에 미리 강제집행을 실행 하셔야 합니다. - 임차인 소재 확인 : 먼저 민사소송때 근거를 남기기 위해 내용증명 발송을 해야하고 발송에 앞서서 임차인의 현재 주민등록상 주소지를 확인해야 합니다. 1차적으로는 계약서상 알수 있는 주소를 보내고 폐문부재등으로 반송이 되면 그때 그 반송된 문서를 가지고 공공기관(시,군,구청,행정복지센터)에 가셔서 이해관계인으로 초본을 발급하신후 그 주소를 근거로 재발송 하면 됩니다.
- 이렇게 했는데도 내용증명을 받지 않거나 주소를 더 이상 알 수 없다면 한번더 발송후 총3번의 반송 우편물의 근거로 공시송달을 신청 합니다.
건물인도청구의 소송 절차는 보통 6개월~1년 소요됩니다 (송달 지연, 법원 일정 등)
2. 건물인도소송 절차
내용증명발송 – 소재불명시 공시송달신청 – 건물인도청구의 소 제기 – 판결후 확정되면(2주후) – 집행권원과 확정증명서 첨부하여 해당 부동산 소재
관할 법원의 집행관실 방문하여 비용산정 및 납부 – 추후 별도로 집행관으로부터 기일을 잡고 인도 진행의 순으로 됩니다.
3. 내용증명 발송 방법
- 우체국 창구 또는 온라인(인터넷우체국)을 통해 발송할 수 있습니다.
온라인으로 발송 시 더욱 편리하게 진행할 수 있지만 그냥 3통 작성해서 가까운 우체국 가는게 더 빠를 수도 있습니다. - 예시 문구:
임대차계약 제○조에 따라 ○○월까지 월세 미납 시 계약 해지 사유가 발생하였기에 본 계약을 해지하며, 퇴거 및 건물 인도를 요구합니다.
내용증명은 미수령시 3회 발송
이유 : 공시송달 신청 시 입증자료로 활용되기에 반송된 내용증명 원본은 꼭 보관 하셔야 합니다.
4. 공시송달 신청 조건
- 내용증명이 폐문부재 또는 수취인 불명으로 반송된 경우에 가능합니다. (실무적으로 3회이상)
- 발송한 내용증명과 반송된 우편봉투 + 송달불능 내용을 작성하여 공시송달신청서를 관할 법원에 제출합니다.
- 불거주 확인서 대신 3회에 걸쳐서 발송했을때 반송된 내용증명문서 3부로도 갈음됩니다.
(일주일 간격으로 발송한 날짜가 다 나와야 합니다.)
법원이 공시송달을 결정하고 확정되기까지 한달후 명도소송 진행 가능
대법원 전자소송 바로가기
5. 건물인도청구의 소(명도소송) 제기 방법
- 명도할 부동산 소재지의 관할지방법원에 신청 및 접수, 구체적이고 간략하게 내용을 기재하여 제출합니다.
통상 2~3개월 내 판결(공시송달 포함)
소장 기재사항 및 작성방법
6. 명도소송 판결 후 강제집행 신청 절차
명도소송 판결 확정 후에도 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 관할 법원 집행관실에 집행 신청을 합니다.
첫번째 집행 당일, 임대인 혼자 가능
첫번째 집행시 폐문부재시엔 두번째 집행으로 기일을 다시 잡는데 그때엔 증인 2명(임대인 포함 3명 필요)(위임도 가능합니다)
- 보관 비용: 강제집행 시 임차인의 물건을 집행관이 법원에서 정한 외부업체 이삿짐회사 컨테이너에 보관하게 되는데, 이 비용을 임대인이 먼저 부담합니다. 이후 남은 보증금에서 차감하거나 임차인에게 청구할 수 있습니다.
- 점유 이전: 집행관이 강제집행을 통해 임차인의 물건을 컨테이너에 넣고, 건물 인도(점유 이전)를 공식적으로 완료하면 이때부터 임대인이 해당 건물의 점유권을 되찾고 다시 월세나 전세를 놓을 수 있게 됩니다.
7. 참고 판례
“임대차가 종료된 경우, 임차인은 임대인에게 부동산을 명도하고 연체 차임을 지급할 의무가 있으며, 명도 완료일까지의 부당이득금도 반환해야 한다.”
— 대법원 2019. 5. 30. 선고 2019다202573 판결
나홀로소송 대법원 사이트
※ 단, 사안별로 법률 해석이 달라질 수 있으므로 전문가 상담을 병행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.
알려드립니다
이 글은 일반적인 참고 정보이며 법률 상담이나 전문 조언을 대신하지 않습니다. 실제 절차 진행 시 변호사·법무사 등 전문가와 상의하시길 권하며,
법이나 절차가 달라질 수 있다는 점도 유의해 주세요.